Hvordan oppstår dette mellomrommet? Og hva kan man gjøre for å håndtere det?

I utviklingen av Marienlyst har Ferd Eiendom forsøkt å svare på dette blant annet gjennom å utvikle en egen arkitektur- og kvalitetsveileder. Veilederen oversetter overordnede ambisjoner i reguleringsplanen til konkrete prinsipper for arkitektur, byrom og landskap, og skal fungere som et arbeidsverktøy gjennom hele utviklingsprosessen.

– I et prosjekt som Marienlyst holder det ikke å si at man ønsker høy kvalitet. Man må også forsøke å beskrive hva det betyr i praksis, og tørre å gjøre noen valg sier arkitekt og prosjektansvarlig Lise Almquist.

Arkitektur- og kvalitetsveilederen beskriver prinsipper for alt fra materialbruk og fasader til byrom, beplantning og bygulv. Den er ikke juridisk bindende, men fungerer som et styrings- og dialogverktøy i utviklingen av prosjektet.

Bak arbeidet med veilederen ligger også en mer grunnleggende utfordring i byutvikling.

– I mange prosjekter vedtas det reguleringsplaner med høye ambisjoner for arkitektonisk kvalitet. Samtidig vet vi at resultatet ikke alltid blir slik man så for seg da planene ble vedtatt, sier Almquist.

Hun understreker at dette ikke nødvendigvis handler om manglende vilje.

– Politikere vedtar jo ikke reguleringsplaner der de tror det vil bli lav kvalitet. Veilederen er vårt forsøk på å konkretisere noen av ambisjonene i planen, slik at de blir lettere å videreføre i det videre arbeidet med arkitektur og byrom.

Marienlyst er et stort og langsiktig byutviklingsprosjekt som vil utvikles over mange år. Flere arkitektkontorer, rådgivere og fagmiljøer vil være involvert underveis.

– Da er det nyttig å ha et felles rammeverk. Veilederen beskriver noen prinsipper som skal ligge til grunn for arkitekturen og byutviklingen i området, samtidig som den åpner for variasjon og videre tolkning. En utfordring ved for detaljerte bestemmelser er jo at det gir veldig lite fleksibilitet, og kan medføre utfordringer i møte med andre krav underveis.

I dokumentet beskrives blant annet hvordan arkitekturen på Marienlyst skal bygge på tre overordnede prinsipper: kvalitet, helhet og variasjon.

Kvalitet handler blant annet om robuste kvaliteter, gode proporsjoner og løsninger som tåler tidens gang. Helhet handler om hvordan bygninger, byrom og landskap kan oppleves som del av en samlet struktur. Variasjon skal samtidig sikre at kvartaler og byrom får sin egen karakter.

For at slike prinsipper skal kunne få betydning i praksis, må de også oversettes til mer konkrete føringer.

– Veilederen går relativt langt ned i detaljnivå. Den beskriver for eksempel prinsipper for fasadeinndeling, hvilke materialer som er aktuelle, hvordan førsteetasjene møter byen, og hvordan gater og byrom kan utformes.

Illustrasjonene i veilederen er ikke ment som ferdige svar på hvordan Marienlyst skal se ut.

– De viser heller mulighetsrom innenfor planens rammer – altså hvordan prinsippene kan tolkes i praksis. På den måten kan veilederen gi retning uten å låse arkitekturen.

Et viktig poeng er at veilederen ikke bare er laget for Ferd Eiendom. Den skal også brukes av arkitekter, rådgivere, kommunen og andre samarbeidspartnere som jobber med prosjektet.

– Når mange aktører er involvert i et prosjekt over lang tid, er det viktig å ha noen felles referanser for hva man prøver å oppnå. Veilederen er ment å være et slikt felles utgangspunkt.

Samtidig understreker Almquist at dokumentet ikke er en garanti for at alle ambisjoner vil bli realisert fullt ut.

– Dette er ett av flere tiltak vi gjør for å jobbe systematisk med kvalitet. Men byutvikling er komplekst, og mye skjer underveis i lange prosesser.

For Ferd Eiendom handler arbeidet med kvalitetsveilederen i stor grad om langsiktighet. Når et område som Marienlyst utvikles, bygges det ikke bare for dagens behov, men for mange tiår fremover.

– Arkitekturen og byrommene vi bygger i dag skal fungere og oppleves relevante også om 50 eller 100 år.

Derfor legger veilederen stor vekt på varighet. Solide materialer, tydelige strukturer og arkitektur som forholder seg til stedets historie og omgivelser.

– Ambisjonen er at Marienlyst skal utvikle seg til en bydel med en tydelig identitet, der bygninger og byrom oppleves som del av en helhet. Arkitekturveilederen er ett av verktøyene vi bruker for å jobbe i den retningen, sier Almquist.