For publikum begynner musikken gjerne på scenen eller når en låt kommer ut. For musikeren begynner den et annet sted: i øvingsrommet.

På Kiellands plass i Oslo har Øveriet 67 slike rom. Rundt 1300 musikere, fordelt på cirka 330 band, bruker huset. Noen leier noen timer i måneden, andre har eget rom og tilgang døgnet rundt. Siden starten i 2006 har Øveriet vokst fram som et stort arbeids- og produksjonsmiljø for musikere i Oslo.

Nå kan 20 års erfaring bli med videre til Radiohuset.

Bygget stein for stein

Magnus Westgaard startet Øveriet sammen med Gerhard Mork i 2006. Bakgrunnen var ganske enkel: De så et stort behov for gode øvingsrom, og ønsket å bygge dem med kvalitet og et langsiktig perspektiv.

Siden har Øveriet vokst rom for rom og byggetrinn for byggetrinn. Det har gitt Westgaard og kollegaene en type kunnskap som er vanskelig å lese seg til: Hva trenger musikere faktisk for å arbeide godt? Hvordan bygger man rom hvor et band kan spille høyt uten å ødelegge arbeidsdagen til naboen? Og hvordan driver man et stort hus fullt av musikere, hver eneste dag?

– Øveriet har vokst mye og blitt stort, men det har blitt til ved «klatting», hvis man skal bruke et litt negativt ord. Det har blitt kjempebra, men det er mange ting jeg ville gjort annerledes hvis jeg kunne planlagt alt fra start, sier Westgaard.

Klatting betyr ikke at utviklingen har vært tilfeldig. Snarere tvert imot. Øveriet er utviklet systematisk over mange år, men innenfor rammene av et eksisterende bygg og etter hvert som nye behov og muligheter har dukket opp.

Radiohuset gir en sjelden anledning til å stille spørsmålet på nytt: Hva ville vi gjort hvis vi kunne tenke helheten fra starten?

Fra øvingsrom til et helt produksjonsmiljø

Det er her koblingen mellom Øveriet og Radiohuset blir virkelig interessant.

Radiohuset rommer allerede noen av landets beste fasiliteter for lydproduksjon og kulturformidling, med studioer som samtidig bærer en helt særegen del av norsk kulturhistorie. Ferds ambisjon er å bevare disse kvalitetene, men åpne huset for langt flere miljøer når NRK flytter ut.

– Øveriet er interessant for Radiohuset fordi de kommer med mer enn et behov for lokaler. Når vi samtidig har noen av landets beste studioer, med en helt særegen historie, ligger det et veldig spennende potensial i å koble dette sammen med øvingsmiljøer, utdanning, produksjon og scener, sier direktør for Marienlyst, Øyvind Svare Lorentzen.

For Westgaard åpner det en helt annen mulighet enn å etablere enda et sett med øvingsrom.

– Det å kunne tenke en helhetlig løsning fra start gir enorme muligheter i Radiohuset til å designe og utvikle et kulturproduksjonsanlegg der alt henger sammen. Det motiverer meg veldig.

Han ramser opp øvingsrom, lyd- og innspillingsstudioer, preproduksjonslokaler og scener. Men også det som ofte glemmes når et kulturbygg tegnes: støttefunksjonene og stedene der folk faktisk møtes.

– Veldig viktig er også mingleområdene og det å samle mange kulturaktører under samme tak. Det gir helt andre muligheter enn Øveriet har i dag.

Hvis musikkutdanning også blir en del av Radiohuset, kan en student bevege seg mellom utdanning og øving, musikere mellom øvingsrom og studio, og produksjonen videre mot scene og publikum. Det er nettopp slike koblinger Ferd ønsker å utforske i utviklingen av huset.

Et hus man kan komme inn i

Det er også en helt konkret begrensning ved dagens Øveriet som Westgaard gleder seg til å kunne tilby fremtidige brukere på Marienlyst.

– Vi har ingen gateinngang der vi er i dag. Det er ikke åpent for publikum, og det er et stort savn. Det ser jeg veldig fram til å få på Radiohuset.

På Marienlyst kan et miljø som i dag først og fremst er musikernes arbeidsplass bli del av et hus som vender seg mot nabolaget, byen og publikum. Ferd ønsker at Radiohuset skal gå fra å være et relativt lukket bygg til en åpen kulturarena hvor ulike miljøer møtes.

Og huset kommer ikke tomhendt til møtet.

– Det historiske suset som ligger over bygget og lokalene og de ikoniske studioene, tilfører en ekstra dimensjon. Man starter liksom ikke på scratch med å utarbeide en profil. Det er en del ting som er gitt med profilen til dette stedet. Og det tenker jeg er utelukkende positivt.

Fra barn og unge til de profesjonelle

Westgaard vil heller ikke at en mulig etablering på Marienlyst bare skal bli «mer Øveriet».

– Jeg har lyst til at det vi skaper på Radiohuset ikke bare skal være mer av Øveriet, eller mer av det vi allerede har gjort.

Han ser blant annet muligheter for å spisse deler av miljøet mot bestemte fagmiljøer og sjangre. Og for å bygge broer begge veier: mellom utdanning og profesjonelt musikkliv, men også mellom de profesjonelle og dem som ennå ikke har sitt første instrument.

Øveriet arbeider allerede med en ordning hvor brukt og ødelagt musikkutstyr samles inn, repareres og skal kunne lånes ut gratis til ungdom. Westgaard håper det kan vokse fram mot en mulig etablering i Radiohuset.

– Det drømmer jo jeg om at vi skal kunne skalere i noen år framover og lansere i full skala på Radiohuset som en del av et helhetlig kulturtilbud. Fra lavterskel for barn og unge, til amatører og ambisiøse amatører og helt opp til de aller mest profesjonelle aktørene og utøverne, utdanningsinstitusjonene og de profesjonelle fagmiljøene.

Nå er Radiohuset planen

Intensjonsavtalen er foreløpig nettopp det: en avtale om å arbeide videre mot en mulig etablering.

Men for Øveriet har den allerede fått en ganske konkret konsekvens. Westgaard har vært i dialog med andre eiendomsaktører og hadde også kommet et stykke i planleggingen av en annen etablering i Oslo. Det arbeidet er nå lagt bort.

– Nå fokuserer vi på Radiohuset, og vi skal ikke utvide noe annet sted. Nå er det det som er planen.

For Westgaard handler avtalen også om tillit. At Øveriet har tillit til at Ferd forstår hva kultur kan bety for byen og menneskene som bor der – og at Ferd på sin side har tillit til erfaringen og gjennomføringsevnen Øveriet tar med seg.

Og bak alle de konkrete mulighetene ligger det noe større.

– Jeg blir fylt av ærefrykt og ydmykhet av tanken på at jeg rett og slett kanskje skal få muligheten til å være med og påvirke hvordan Radiohuset skal utvikles videre i de neste generasjonene.

Så lar han den tanken henge et øyeblikk, før han går tilbake til det praktiske. Til rommene, musikerne og alt som faktisk skal fungere.

Det er kanskje akkurat der Øveriet og Radiohuset passer særlig godt sammen: Et hus med en stor historie – og et miljø som gjennom 20 år har lært at kultur også handler om alle de små tingene som må fungere hver eneste dag.

I oktober sendte Ferd Eiendom inn planforslaget for utviklingen av Marienlyst. Her er det overordnede byplangrepet for bebyggelse og uterom definert, sammen med prinsipper for arkitektur, landskap og byrom som skal ligge til grunn for den videre utviklingen av området.

Men kvaliteten på byen avgjøres ikke i de store grepene alene. Den formes videre gjennom detaljering, materialvalg, innganger, fasader, beplantning, møblering og ikke minst overgangene mellom bygninger og byrom.

– Vi dro ikke til Paris for å finne et uttrykk eller en stil vi skal kopiere. Vi dro for å oppleve hvordan byliv, arkitektur og gode møteplasser kan fungere, eller ikke fungere, og da er Paris nærmest som et laboratorium, sier Almquist.

Marienlyst kan eller skal ikke bli som Paris. Oslo har en helt annen størrelse, historie, tetthet, befolkning, klima og kultur. Men det finnes noen grunnleggende kvaliteter ved gode byer som går igjen: om det finnes gode steder å oppholde seg, hvordan offentlige og private rom møtes, hvordan bygningene møter gaten, og om arkitekturen både har variasjon og sammenheng.

Samtidig er ikke en god by bare et spørsmål om form. De store grepene og den fysiske utformingen må spille sammen med innholdet – hva vi fyller byggene og byrommene med, hvem som bruker dem og når. Og noe av det viktigste er kanskje å akseptere at en bydel må få utvikle seg, endre seg og gro frem over tid.

Et sentralt tema på studieturen var den fysiske utformingen. Her er det særlig tre kvaliteter ved Paris som Ferd Eiendom ønsker å ta med i utviklingen av Marienlyst: bygulvet og møtet mellom bygninger og byrom, det rike, men samtidig sammenhengende taklandskapet, og en arkitektur med et variert, men helhetlig og beslektet uttrykk.

Førsteetasjene setter premissene

Et tydelig prinsipp, særlig i de gamle bydelene, er hvordan mange av bygningenes førsteetasjer er fargerike, detaljerte og utadvendte, mens etasjene over har et mer rolig og enhetlig uttrykk.

– Førsteetasjene er der det skjer. På byvandringen la vi merke til at de mange steder skilte seg ut på en positiv måte. De øvre delene av bygningene kan være mer diskré og rolige, mens førsteetasjene har et rikere uttrykk og en sterkere forbindelse til livet i gaten, sier Almquist.

Førsteetasjen er den delen av bygningen som oppleves på nært hold. Her ligger innganger, vinduer, serveringssteder, butikker og andre funksjoner som kan skape aktivitet og variasjon. Samtidig kan møtet med bygningen oppleves lukket dersom fasaden blir ensformig eller avstanden mellom livet inne og ute blir for stor.

På Marienlyst er møtet mellom bygningene og byrommene allerede et viktig tema. Ambisjonen er at et område som tidligere har vært et relativt lukket institusjonsområde, skal åpnes og knyttes tettere til byen rundt.

Byrom må gi plass til det uplanlagte

På studieturen fikk de også oppleve eksempler både på gode og mindre gode byrom, og hvor viktig det er at bygningene og funksjonene rundt spiller sammen.

– Byrom blir ikke gode bare fordi de har riktig størrelse eller en fin form på et plankart. De må utformes til steder der mennesker faktisk ønsker å være og slå seg ned. Plassering og utforming av vegetasjon, benker og andre sittemuligheter er helt avgjørende for hvem som kan bruke stedet, hvor lenge de blir, og om rommet oppleves inkluderende.

Her mener Almquist at Norge og de øvrige skandinaviske landene har en kultur vi bør være stolt av når det gjelder å utvikle trygge og inkluderende byrom.

– Vi tar ofte for gitt at offentlige steder skal være reelt offentlige, tilgjengelige, trygge og mulige å bruke for alle. I andre land er det langt mer vanlig med private, stengte parker, eller bymøbler og benker som er utformet for å unngå å ligge på dem. Diskusjonen om benker viser at dette ikke bare handler om møblering, men om hvilket byliv og hvilket fellesskap vi ønsker å legge til rette for, sier hun.

Overgangen mellom offentlig og privat

Flere av stedene i Paris gjorde det tydelig at grensen mellom offentlige og private byrom må bearbeides bevisst.

– Det interessante er samspillet mellom de offentlige rommene og de mer private eller halvprivate områdene. Når overgangene fungerer, forstår man intuitivt hvor man kan gå, hvor man kan oppholde seg, og hvor man nærmer seg noens bolig eller arbeidsplass. Det skaper både trygghet og variasjon, sier Almquist.

Dette er særlig relevant på Marienlyst, hvor offentlige gater, parker og torg skal møte boligenes gårdsrom og andre mer skjermede arealer.

Takene er en del av byen

Også når det gjelder taklandskapet, mener Almquist studieturen bekreftet verdien av å hente inspirasjon fra Paris.

Ved å trekke inn og forme de øverste etasjene kan vi skape et variert taklandskap med plass til både boliger og uteoppholdsarealer. Det gir større variasjon i volum og silhuett enn de flate takflatene som har preget mye nyere bebyggelse, sier hun.

På Marienlyst skal takene inngå som en del av den samlede arkitekturen og opplevelsen av området. Oppmerksomheten mot taklandskapet oppsummerer samtidig en viktig erfaring fra turen: Kvaliteten i en bydel skapes ikke av ett enkelt grep, men av at førsteetasjer, byrom, overganger og taklandskap fungerer godt sammen. Dette er observasjoner og erfaringer vi tar med oss i den videre utviklingen av Marienlyst.

– Ferd har en visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor. På Marienlyst betyr det å forvalte områdets historiske og kulturelle verdi på en ansvarlig måte, samtidig som vi gir området en ny rolle i byen. Nå ser vi at planen er blitt slik vi håpet, sier Camilla Krogh, administrerende direktør i Ferd Eiendom.

Siden reviderte skisser og et nytt byplangrep ble presentert i 2023, har planforslaget blitt videreutviklet gjennom tett dialog med Plan- og bygningsetaten, Byantikvaren, Bymiljøetaten, Riksantikvaren, bydelene, naboer og andre interessenter. Prosessen har bidratt til å styrke prosjektet og finne gode løsninger for Marienlyst som helhet.

– Ambisjonen er å skape et godt sted å bo og et område som naboene og resten av Oslo kan ha glede av i generasjoner. Vi ønsker å bidra til en vakker og inkluderende by med et nytt nabolag som passer inn i omgivelsene og inviterer alle inn, sier Krogh.

Et hovedgrep som har stått seg

Utviklingen av Marienlyst følger klassiske byplanprinsipper: tydelig kvartalsstruktur, definerte gater og byrom og gode forbindelser som binder området sammen med resten av byen.

Planen legger til rette for rundt 1 200 boliger, butikker, serveringssteder og nye møteplasser. En sentral del av utviklingen er å gi Radiohuset nytt liv og åpne det for publikum, med kultur, kunnskap, formidling og opplevelser som viderefører arven etter NRK.

Arkitekturen er inspirert av Oslos historiske nabolag, med grønne gårdsrom og særlig inspirasjon fra områdene rundt Marienlyst. Samtidig skal området få en tydelig identitet og sitt eget særpreg.

– Hovedgrepet har vist seg så robust at vi har kunnet møte ulike behov uten å miste helheten. I den siste bearbeidingen har vi gjennom tett samarbeid med Plan- og bygningsetaten og Riksantikvaren kommet frem til det endelige planforslaget. Riksantikvaren har også trukket innsigelsen. Det er vi svært glade for. Jeg er stolt av hvordan prosjektteamet, sammen med arkitekter, rådgivere og fagmiljøer har holdt fast ved ambisjonen og samtidig løftet prosjektet gjennom hele prosessen, sier Øyvind Svare Lorentzen, direktør for Marienlyst i Ferd Eiendom.

Kvaliteter for hele byen

Det i dag lukkede institusjonsområdet skal åpnes og knyttes tettere til Blindern, Majorstuen og nabolagene rundt. Nye gater og forbindelser skal gjøre det naturlig å bevege seg gjennom området.

De eksisterende parkområdene på Marienlyst er til sammen på størrelse med St. Hanshaugen. Gjennom nye forbindelser og opparbeiding skal de bindes bedre sammen til et mer helhetlig og innbydende parkområde. Nye møteplasser, torg og grønne gårdsrom skal gi rom for opphold og aktivitet.

– Parkene, byrommene og møteplassene skal være tilgjengelige for alle. Butikker, kafeer, restauranter og kulturopplevelser skal bidra til et levende by- og kulturliv for både naboer og tilreisende. Ambisjonen er at Marienlyst skal bli et sted folk har lyst til å reise til, sier Lise Almquist, prosjektansvarlig for Marienlyst.

Arbeidet fortsetter

Planforslaget skal nå behandles av Plan- og bygningsetaten før det går videre til politisk behandling. En vedtatt reguleringsplan vil fastsette rammene for den videre utviklingen av Marienlyst.

– En god reguleringsplan er utgangspunktet, ikke målstreken. Nå fortsetter arbeidet med å fylle rammene med innhold og gjøre Marienlyst til et skikkelig godt sted. Planforslaget gir oss et svært godt grunnlag for det videre arbeidet, sier Almquist.

Ferd Eiendom kan først starte utbyggingen når NRK har flyttet til sine nye lokaler på Ensjø. Overtakelsen av området vil tidligst skje i 2029/2030. Utviklingen skal skje etappevis, og byggefasen vil vare i minst ti år. Ambisjonen er å skape liv og aktivitet fra første dag etter overtakelsen slik at området kan tas i bruk og bli til glede for byen mens utviklingen pågår.

NRK på Marienlyst

NRK ble etablert på Marienlyst da byggingen av Kringkastingshuset (eller Radiohuset) startet noen år før andre verdenskrig. Radioen hadde allerede blitt et kraftfullt massemedium som samlet befolkningen, og byggingen av et radiohus var derfor en viktig nasjonal oppgave. Arkitekten var Nils Holter. I hans planer for bygningen, og for plasseringen av den, var det muligheter for formidabel vekst. Og NRK på Marienlyst utviklet seg til et eget lite samfunn, både over og under bakken. NRK på Marienlyst har hatt en nærmest mytisk rolle i livene til alle som har vokst opp i Norge siden 1940-tallet. Dette er en sentral del av stedets identitet. Nå som NRK har besluttet å flytte til et nytt Kringkastingshus på Ensjø, står vi overfor en ny fase: identiteten på Marienlyst må videreutvikles.

Det nye Marienlyst

Da NRK solgte eiendommen på Marienlyst til Ferd, ble det den nye eierens oppgave å forvalte stedets identitet og stake ut kursen for en videre utvikling. Det er et stort ansvar. Ferd var godt i gang med denne prosessen da de i 2022 valgte å ta en fot i bakken. Etter hvert ble det tydelig at Marienlystplanen var langt mer enn et boligutviklingsprosjekt. Området har kvaliteter som egner seg svært godt for gode boliger, men gode boliger alene løser ikke byens behov. Det handler ikke bare om eiendommens størrelse, men om stedets identitet og nasjonale betydning. Den tette koblingen til universitetet og arven etter NRK gjør dette til et byutviklingsprosjekt av nasjonal interesse. Samtidig er Marienlyst et levende byområde som tusenvis av mennesker betrakter som sitt hjem. Å finne på et nytt navn og et «brand» blir derfor irrelevant – Marienlyst finnes allerede. Ferd utlyste et parallelloppdrag for det fredede Radiohuset, der KIMA arkitektur vant med et forslag som la vekt på høy grad av bevaring og ny aktivitet i bygget. Radiohuset er skapt for formidling, og det inneholder en mengde rom og fasiliteter som kan ha stor verdi for nye brukere innen musikk, lydproduksjon og kulturformidling. Bygningen har en helt sentral kulturhistorisk verdi. Ambisjonen er å skape et miljø som igjen fyller bygget med liv og at bygningen både har en lokal forankring og en nasjonal betydning. Ferd og KIMA jobber nå med et overordnet konsept for sammensetning av innhold i den store og historisk viktige bygningen. Her er det rom til et mangfold av virksomheter, både amatører og profesjonelle aktører. Det fredede eksteriøret mot parken skal ivaretas, samtidig som bygningen, som i dag fremstår lukket mot omgivelsene, åpnes med en mer inviterende fasade mot den nye bydelen som skal vokse frem på oversiden mot universitetet.

KIMA arkitektur, sammen med LPO Arkitekter, som også deltok i parallelloppdraget om Radiohuset, ble engasjert til å utvikle planforslaget for hele NRK-tomten i tett samarbeid med Ferd, Studio Oslo landskapsarkitekter og Civitas som reguleringsansvarlig. En grundig stedsanalyse danner grunnlaget for det videre arbeidet, og dialogen med Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren har hatt stor betydning i arbeidet med planforslaget. Radiohuset skal fortsatt ligge fritt i parken, og parkene skal kobles sammen til én stor, sammenhengende grønn struktur – fra Kirkeveien til Apalveien. På oversiden av Radiohuset skal det utvikles by med byintegrerte boliger, med kvartaler, gater, gårdsrom og torg, slik at byen og universitetet kommer nærmere hverandre. Den viktigste forbindelsen mellom universitetet og byen blir Prestegårdsgata, en gate som følger traseen fra den gamle gårdsveien mellom Nedre Blindern gård og gårdens jorder nedenfor Halvor Blinderns grav. Planen legger til rette for rundt 1200 boliger og rundt 60 000 m2 næring som dagligvare, butikker, kafeer, vinmonopol, restauranter, kontor og ett sammensatt og rikt kulturtilbud. Her åpnes et område som tidligere har vært lukket, og området knyttes tett på byen og Blindern. Et av hovedgrepene er å bevare og gi nytt liv til Radiohuset, som skal bli et åpent hus for kultur, formidling og opplevelser.

Utviklingsprosessen, hva skjer nå? 

Det nye Marienlyst er et stort prosjekt som vil utvikles over mange år. I arbeidet med planen legger vi viktige premisser for den videre utviklingen. Det endelige planforslaget ble sendt inn i oktober 2025, og er nå på offentlig ettersyn. Vi forventer at planen blir vedtatt i 2027. Byggingen kan først starte etter at NRK har flyttet ut, og overtakelse av tomten skjer tidligst i 2029. Byggefasen vil vare i minst ti år. Utviklingen vil skje etappevis på forskjellige områder for å begrense støy og aktivitet på området.

Arkitektur 

I likhet med byområdene rundt, skal mur og tegl prege fasadene. Kvartalene skal formes etter landskapet, og det skal etableres et nettverk av forbindelser som kobler det nye området til omkringliggende byområder. Arkitektonisk er dagens Marienlyst preget av bygninger av høy kvalitet i ulike stiler: funksjonalisme, nyklassisisme, historisme og nybarokk. Nils Holter, arkitekten bak Radiohuset, representerer det vi kan kalle en nordisk, følsom modernisme. Da Radiohuset ble tegnet, var dette en helt ny type byggeoppgave i Europa. Arkitekter reiste mellom hovedstedene og hentet inspirasjon fra hverandre. Radiohusets arkitektur ble Norges svar. Bygningen kombinerer modernismens stramme linjer med myke former inspirert av radiobølger, og den er utført med materialer av høy kvalitet: lys naturstein på fasaden, kobberdetaljer, og treverk av utsøkt håndverk i interiør og vinduer. Holter kjente området godt; han hadde bidratt i konkurransen om Universitetet på Blindern i 1925, der han arbeidet for Sverre Pedersen, som vant plankonkurransen. Området bærer også spor av et av 1900- tallets mest markante byplangrep: Sverre Pedersens Blindern-akse, som strukturerte universitetets campus, hevet over byen og fjorden. Det finnes til og med spekulasjoner om at aksen ble forsøkt koblet sammen med Vigelandsanleggets tverrakse, og at kunstneren Gustav Vigeland og byplanleggeren Sverre Pedersen kan ha hatt samtaler og korrespondanse om dette, men at det skar seg og at Vigeland dreiet aksen noe. Et annet markant grep i byplanleggingen er Kirkeveien, ringgaten som ble utviklet av Harald Hals, tydelig inspirert av Wiens Ringstrasse.

Natur og landskap 

Da utformingen av kvartalene og forbindelsene ble påbegynt, var både topografi og naturverdier avgjørende premisser. Nye byrom ble lagt der det allerede finnes grønne områder, gamle trær og rik bynatur. Marienlyst ligger i overgangen mellom det svakt hellende platået med byområdene Majorstuen, deler av Fagerborg og Marienlystparken, og landskapsryggen som ble retningsgivende for organiseringen av universitetet. En gang rant det en bekk gjennom området. Den ligger i dag i rør, og selv om muligheten for å åpne den igjen har vært nøye undersøkt, ligger den dessverre for dypt og har for liten vannføring. Området preges av store, åpne sletter – det er lett å se at dette en gang var grensen mellom byen og omlandet. Enkelte trær er svært gamle og sto her lenge før NRK ble etablert. Noen står fortsatt i gamle eiendomsgrenser, og fordi området lenge har vært lukket for gjennomgang, har trærne fått stå i fred. De utgjør i dag viktige naturverdier, både for biologisk mangfold og for lokalklimaet. Mange av trærne blir stående og vil prege både parker og byrom i den videre utviklingen. De nye kvartalene skal ha tydelig slektskap med de store kvartalene på Jessenløkken, i gårdsrommenes størrelse, materialbruk og byggehøyder. De skal også ha høye førsteetasjer og forhager, slik at boligene på bakkeplan får gode kvaliteter, og gatene blir grønne, trygge og levende. Bebyggelsen skal variere i høyde. Den generelle høyden holdes nede for å skape gode kvaliteter på gateplan og i gårdsrom, men brytes opp med tårn og punkthus som spiller sammen med den høyere bebyggelsen på Marienlyst. De høye bygningene er plassert for å gi gode solforhold, utsikt og minimalt med skygge i byrom, torg og parker. Vi er opptatt av at det nye Marienlyst får en klar og tydelig identitet, en identitet som har et naturlig slektskap til strøkene rundt, og til historien.

Hvordan oppstår dette mellomrommet? Og hva kan man gjøre for å håndtere det?

I utviklingen av Marienlyst har Ferd Eiendom forsøkt å svare på dette blant annet gjennom å utvikle en egen arkitektur- og kvalitetsveileder. Veilederen oversetter overordnede ambisjoner i reguleringsplanen til konkrete prinsipper for arkitektur, byrom og landskap, og skal fungere som et arbeidsverktøy gjennom hele utviklingsprosessen.

– I et prosjekt som Marienlyst holder det ikke å si at man ønsker høy kvalitet. Man må også forsøke å beskrive hva det betyr i praksis, og tørre å gjøre noen valg, sier arkitekt og prosjektansvarlig Lise Almquist.

Arkitektur- og kvalitetsveilederen beskriver prinsipper for alt fra materialbruk og fasader til byrom, beplantning og bygulv. Den er ikke juridisk bindende, men fungerer som et styrings- og dialogverktøy i utviklingen av prosjektet.

Bak arbeidet med veilederen ligger også en mer grunnleggende utfordring i byutvikling.

– I mange prosjekter vedtas det reguleringsplaner med høye ambisjoner for arkitektonisk kvalitet. Samtidig vet vi at resultatet ikke alltid blir slik man så for seg da planene ble vedtatt, sier Almquist.

Hun understreker at dette ikke nødvendigvis handler om manglende vilje.

– Politikere vedtar jo ikke reguleringsplaner der de tror det vil bli lav kvalitet. Veilederen er vårt forsøk på å konkretisere noen av ambisjonene i planen, slik at de blir lettere å videreføre i det videre arbeidet med arkitektur og byrom.

Marienlyst er et stort og langsiktig byutviklingsprosjekt som vil utvikles over mange år. Flere arkitektkontorer, rådgivere og fagmiljøer vil være involvert underveis.

– Da er det nyttig å ha et felles rammeverk. Veilederen beskriver noen prinsipper som skal ligge til grunn for arkitekturen og byutviklingen i området, samtidig som den åpner for variasjon og videre tolkning. En utfordring ved for detaljerte bestemmelser er jo at det gir veldig lite fleksibilitet, og kan medføre utfordringer i møte med andre krav underveis, sier Almquist.

I dokumentet beskrives blant annet hvordan arkitekturen på Marienlyst skal bygge på tre overordnede prinsipper: kvalitet, helhet og variasjon.

Kvalitet handler blant annet om robuste kvaliteter, gode proporsjoner og løsninger som tåler tidens gang. Helhet handler om hvordan bygninger, byrom og landskap kan oppleves som del av en samlet struktur. Variasjon skal samtidig sikre at kvartaler og byrom får sin egen karakter.

For at slike prinsipper skal kunne få betydning i praksis, må de også oversettes til mer konkrete føringer. Almquist utdyper:

– Veilederen går relativt langt ned i detaljnivå. Den beskriver for eksempel prinsipper for fasadeinndeling, hvilke materialer som er aktuelle, hvordan førsteetasjene møter byen, og hvordan gater og byrom kan utformes.

Illustrasjonene i veilederen er ikke ment som ferdige svar på hvordan Marienlyst skal se ut.

– De viser heller mulighetsrom innenfor planens rammer – altså hvordan prinsippene kan tolkes i praksis. På den måten kan veilederen gi retning uten å låse arkitekturen.

Et viktig poeng er at veilederen ikke bare er laget for Ferd Eiendom. Den skal også brukes av arkitekter, rådgivere, kommunen og andre samarbeidspartnere som jobber med prosjektet.

– Når mange aktører er involvert i et prosjekt over lang tid, er det viktig å ha noen felles referanser for hva man prøver å oppnå. Veilederen er ment å være et slikt felles utgangspunkt.

Samtidig understreker Almquist at dokumentet ikke er en garanti for at alle ambisjoner vil bli realisert fullt ut.

– Dette er ett av flere tiltak vi gjør for å jobbe systematisk med kvalitet. Men byutvikling er komplekst, og mye skjer underveis i lange prosesser.

For Ferd Eiendom handler arbeidet med kvalitetsveilederen i stor grad om langsiktighet. Når et område som Marienlyst utvikles, bygges det ikke bare for dagens behov, men for mange tiår fremover.

– Arkitekturen og byrommene vi bygger i dag skal fungere og oppleves relevante også om 50 eller 100 år.

Derfor legger veilederen stor vekt på varighet. Solide materialer, tydelige strukturer og arkitektur som forholder seg til stedets historie og omgivelser.

– Ambisjonen er at Marienlyst skal utvikle seg til en bydel med en tydelig identitet, der bygninger og byrom oppleves som del av en helhet. Arkitekturveilederen er ett av verktøyene vi bruker for å jobbe i den retningen, sier Almquist.

For oss som jobber med prosjektet til daglig, er dette en milepæl. Nå inviterer vi naboer, fagmiljøer og alle andre som er opptatt av området til å si hva de mener om planene. En høringsperiode er en mulighet for alle til å komme med innspill til planen. Både enkeltpersoner, organisasjoner og offentlige aktører kan sende inn synspunkter på forslaget. Høringsperioden varer frem til 27 april, og alle innspill blir samlet og vurdert i den endelige bearbeidelsen. Til slutt er det bystyret som vedtar reguleringsplanen. For oss i Ferd Eiendom er dette en viktig del av arbeidet. Gode utviklingsprosjekter blir alltid bedre når flere stemmer blir hørt. 

At prosjektet er ute på høring, gir oss også muligheten til å stoppe litt opp og se på det vi har gjort så langt. Marienlyst-prosjektet startet med en tydelig ambisjon: Å sørge for å ta vare på og videreutvikle et helt spesielt sted i Oslo, og samtidig åpne det mer opp for byen. I løpet av snart seks år er ideer blitt til konkrete, og stadig bedre planer. Vi har justert, forbedret og diskutert. Både internt, og med naboer, fagfolk og kommunen. Og vi er både stolte av og fornøyde med planforslaget vi sendte inn i fjor høst. 

For Ferd Eiendom handler utviklingen på Marienlyst om å skape et område som viser respekt for historien, og samtidig tilfører noe nytt til byen. Området har allerede en sterk identitet, ikke minst gjennom NRK-historien og de karakteristiske byggene som mange i Oslo har et forhold til. Vår oppgave er å utvikle området videre slik at enda flere kan bruke det, oppleve det og føle eierskap til det. Marienlyst skal ikke bli et lukket området, men et sted som henger godt sammen med nabolagene rundt. Vi ønsker flere byrom, mer aktivitet på gateplan, og steder hvor folk faktisk har lyst til å være. Byutvikling handler ikke bare om bygg. Det handler også om livet mellom byggene. 

Blant grepene som kan gi Marienlyst mer liv, er den planlagte flerbrukshallen. Sammen med det øvrige tilbudet på Marienlyst kan dette bli et sted for både barn, ungdom og voksne – et sted hvor idrett, arrangementer og hverdagsliv kan møtes. I mange bydeler i Oslo er slike møteplasser mangelvare, og vi tror en hall på Marienlyst vil være et viktig tilbud for nærmiljøet og byen. Vi har også vært opptatt av å fange opp idretter som ofte ikke blir ivaretatt, slik at vi kan bidra til et mer komplett aktivitets- og fritidstilbud. Det å tørre å tenke nytt rundt aktivitetstilbud kan være en effektiv måte å bekjempe utenforskap på, noe det jobbes mye med i Ferd. Når ungdom blir eldre, er det mange som faller fra de tradisjonelle, organiserte idrettene. På samme måte som NRKs oppdrag er å lage innhold for alle, tenker vi at Marienlyst bør ha et aktivitetstilbud som treffer bredt -og som også gir rom for kreative uttrykk som dans,musikk og annen aktivitet og idrett som ofte ikke finner sin plass i en tradisjonell flerbrukshall. Denne type bredere aktivitetstilbud ønsker vi å få inn som en del av Marienlyst.   

Derfor er nettopp høringsperioden så viktig. Den gir oss muligheten til å høre hva folk er opptatt av, hva de liker ved planene, og hva de mener bør bli bedre. Mange av justeringene vi allerede har gjort, har kommet etter dialog med naboer, fagmiljøer og kommunen. 

For oss er målet fortsatt det samme: Marienlyst skal bli et sted som oppleves åpent, levende og tilgjengelig. Et område som bygger videre på historien, men som samtidig gir noe nytt til byen. 

I tillegg til vårt planforslag har Plan- og bygningsetaten (PBE) utarbeidet et alternativt forslag som nå også er sendt på høring. De to forslagene er i hovedsak like, men skiller seg særlig på to punkter. Mens vi i Ferd Eiendom foreslår én flerbrukshall kombinert med øvrige aktivitets- og kulturarealer innenfor planområdet, foreslår PBE å erstatte et kvartal med to flerbrukshaller oppå hverandre. Forslaget har også reduserte byggehøyder mot nord.

For dem som ønsker å gi innspill i høringen, er det ikke nødvendig å støtte et av alternativene i sin helhet. Vi oppfordrer gjerne til å gi tilbakemelding på hvilke deler av de ulike forslagene man eventuelt foretrekker. Vi er særlig interessert i innspill til Ferd Eiendom sitt forslag om et bredt spekter av aktivitetsarealer, som samlet utgjør et større areal og gir rom for et mer variert tilbud enn to tradisjonelle hallflater alene.

Nå håper vi mange vil bruke muligheten til å se nøye på planene og sende inn sine tanker og innspill. Det er en viktig del av prosessen med å skape et Marienlyst som både byen og nabolaget kan være stolte av. 

I oktober 2025 ble planforslaget for utviklingen av NRK-tomten på Marienlyst i Oslo sendt til Plan- og bygningsetaten. Høringsperioden gjennomføres nå, med høringsfrist den 27. april 2026.  

I den forbindelse ble det gjennomført et åpent nabomøte på Marienlyst skole tirsdag 24.mars. Her ble prosjektet formidlet gjennom presentasjon, modell og plansjer med informasjon og illustrasjoner. Det var også mulighet for å stille spørsmål og snakke med representanter fra Ferd Eiendom og resten av prosjektteamet. Plan- og bygningsetaten (PBE) var også til stede og informerte om saken og sitt alternativ.  

Det var rett over 100 personer innom arrangementet, hovedsakelig naboer og andre i nærmiljøet.  

Det var særlig interesse for temaer som: 

• Bevaring av naturverdier 

• Planene for Radiohuset og Store Studio 

• Arkitektoniske kvaliteter 

• Støy og trafikk knyttet til anleggsfasen 

• Flerbrukshallen og aktivitetsflater sin plassering og utforming 

Høringsperioden er en viktig lovpålagt del av medvirkningsprosessen. Ferd Eiendom har likevel hatt fokus på å sikre god involvering og informasjon helt siden oppstarten av planarbeidet i 2020.  

Det er til sammen gjennomført 18 mindre og større medvirkningsaktiviteter så langt i prosessen, både åpne aktiviteter og tilpassede opplegg for ulike grupper. Til sammen har rundt 2500 personer deltatt i medvirkningen. Deltakelsen fremhever det store engasjementet for prosjektet, og Ferd Eiendom er takknemlige for de mange gode innspillene som er kommet så langt. Disse har vært et viktig grunnlag for prosjektutviklingen.

Les mer om medvirkningsprosessen for prosjektet her: https://marienlyst.ferdeiendom.no/2022/08/01/delta-i-utviklingen/ 

Dokumentasjonen av hva som er gjennomført så langt ligger sammen med alle dokumentene i plansaken i saksinnsyn. Her kan du også sende inn høringsinnspill.

I oktober ble planforslaget for utviklingen av NRK-tomten på Marienlyst sendt til Plan- og bygningsetaten. I den forbindelse ble det den 11. november gjennomført et åpent drop-in nabomøte. Representanter fra Ferd Eiendom, Kima Arkitektur, LPO Arkitekter, Civitas og LÉVA Urban Design var til stede for å fortelle om planene og svare på spørsmål.  

Nabomøtet ble holdt på Marienlyst skole, og prosjektet ble formidlet gjennom modell og plansjer med informasjon og illustrasjoner, samt et informasjonshefte folk kunne ta med seg hjem. Det var også mulighet for å komme med tilbakemelding på planene og innspill til den videre prosjektutviklingen. Det var ca. 80 personer innom arrangementet, hovedsakelig naboer, foreldre med barn på skolen og andre fra nærmiljøet.  

Det var særlig interesse for temaer som: 

• Bevaring av naturverdier 

• Planene for Radiohuset og Store Studio 

• Parkeringsplasser og trafikkbildet i fremtiden 

• Arkitektoniske kvaliteter 

• Støy og trafikk koblet til anleggsfasen 

• Flerbrukshallens plassering og utforming 

Deltakelsen fremhever den store interessen for prosjektet og ønske om informasjon, og flere uttrykte at de var glade for å se de oppdaterte planene og for muligheten til å stille spørsmål direkte til de som jobber med utviklingen av Marienlyst.  

Det planlegges nye aktiviteter i den videre prosessen, blant annet i høringsperioden som er forespeilet våren 2026.   

Les mer om medvirkningsprosessen for prosjektet her: